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                                                        总经理:031182686011
                                                        副总经理:0311-82686026
                                                        基础业务部:
                                                        0311-88636639/82686033
                                                        财务与后勤保障部:
                                                        0311-82686023/82686026
                                                        发展业务部:0311-88636627
                                                        办公室传真:
                                                        0311 -82686055/82686021
                                                         
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                                                        拍品存在权利瑕疵的相关法律问题

                                                        发布日期[2013-5-24]    共阅[0]次   打印此页 返回 关闭
                                                           
                                                             

                                                        所谓权利瑕疵是指所给付之权利带有依契约之约定不应带有之负担我国合同法?#36820;?/span>150条规定出卖?#21496;?#20132;付的标的物?#27827;?#20445;证第三人不得向买受人主张任何权利的义务据此拍卖中的权利瑕疵担保义务是指委托方拍卖人?#26376;?#21463;人所?#27827;?#30340;任何第三人不能就拍卖标的物主张权利的义务拍品存在权利瑕疵使得买受人对竞得的物品或财产权利所拥有的所有权处于一种不确定的状态纠纷随之产生
                                                        权利瑕疵分类
                                                            
                                                        可能出现第三人向买受人主张权利的情形大致有以下几类
                                                            
                                                        一标的物的所有权全部属于第三人如拍卖他人之物
                                                            
                                                        所有权者乃于法律规定范围内对于所有物永久全面与整体支配之物权所有权的权能包括占有使用处分和收益法律保护财产所有权人的合法权益委托方将?#32422;?#27809;有所有权亦没有处分权的特定物品或财产权利委托拍卖的应依法承担责任拍卖人知道或应当知道委托?#23435;?#25152;有权亦无处分权而接受委托的同样应承担相应责任承担责任的主要?#38382;?#20026;?#25351;?#21407;?#30784;?#36180;偿损失
                                                            
                                                        本人亲历过一事某拍卖行受法?#20309;?#25176;拍卖一套房产拍卖公告刊登次日所有权人便上门问罪来了原来债权人依据生效判决向法院申请执行张三财产法院从房管部门信息库中查询得知张三有一套房产?#27425;?#25176;拍卖但此张三非彼张三?#20445;?#21516;名同姓而已拍卖遂告终止 
                                                            
                                                        二标的物的权利部分属于第三人如未得其他共有人同意而拍卖共有物
                                                            
                                                        一物不得存在多个所有权但一个所有权可以由两个或两个以上的人共同享有按照我国民法通则?#36820;?/span>78条规定共有分按份共有和共同共有两?#20013;问?#22312;按份共有关系中各共有人依其份额享有权利并承担义务在共同共有关系中各共有人则不分份额共同地享有权利并承担义务无论是哪?#20013;问?#30340;共有共有人对共有物都享有占有使用收益及处分的权利其中对共有物的处分必须得到全体共有人的同意 
                                                            
                                                        某对夫妻正闹离婚丈夫甲持房产证到拍卖行委托拍卖一套住宅该住宅为婚内购置产权证上权利?#23435;?#30002;并未注明其妻为共有人拍卖会上丙竞得该房产?#19994;?#30693;消息诉至法院要求确认拍卖无效
                                                         标的物的权利受第三人抵押权人承租人权利的限制6 如拍卖抵押物或拍卖租赁物的
                                                            
                                                        抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有将该财产作为债权的担保债务人不履行债务?#20445;?#20538;权人有权依法以该财产折价或者以拍卖变卖该财产的价款优先受偿以土地房产机动车辆机器设备作为抵押物的应当办理抵押物登记登记部门分别为土地房产管理局车辆管理所工商局其他财产作抵押物的可到公证部门登记法律规定当事?#23435;?#21150;理抵押物登记的不得对抗第三人担保法?#36820;?#22235;十九条规定抵押期间抵押人转让已办理登记的抵押物应当通知抵押权人并告知受让人转让物已抵押的情况抵押?#23435;?#36890;知抵押权人或者未告知受让人的转让行为无效根据最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释?#36820;?#20116;十五条人民法院可以对已经设定抵押的财产采取查封扣押等财产保全或者执行措施但不影响抵押权的效力人民法院可以委托拍卖拍卖所得价款在抵押权人优先受偿后余额部分用于清偿申请执行人的债权这里需要强调一点普通债权人或顺位在后之优先受偿人申请拍卖债务人财产?#20445;?#22914;其拍卖所得价款在清偿优先受偿权及执行费用后已无剩余不得实施拍卖此?#30784;?#26080;益拍卖之禁止 
                                                            
                                                        某拍卖行受外省某法?#20309;?#25176;拍卖本市一处房产法院出示了判决书及查封证明公民甲竞得拍品但在办理产权时房管部门却告知法院查封前该房产已抵押给本市工商银行银行解除抵押前无法办理过户而工商银行自然不同意解除抵押且要求行使抵押权甲无法取得房屋产权遂起诉拍卖行 
                                                            
                                                        质押权人留置权人主张对拍品拥有权利的情况?#36127;?#19981;可能出现故不作?#33268;ۡ?#33267;于承租人主张其对拍品有优先购买权详见拙作拍卖中的承租人优先购买权问题本文不再赘述
                                                            
                                                        四标的物被司法或行政机关限制转让如拍卖标的物的
                                                            
                                                        人民法院依民事法律关系中债权人的申请作出裁定查封冻结债务人的财产其目的有二一是限制债务人对该财产的使用处分促使其尽快履行债务二是债务人在法律文书规定的履行期限内仍不履行债务的可以拍卖变卖其被查封冻结的财产以清偿债务查封的手段一般是张贴封条土地房产机动车辆应分别书面通知土地房产管理局车辆管理所并请求协助限制转让?#25215;?#29305;殊物品的查封要注意?#28909;?#38149;炉必须通知劳动部门并请求协助限制转让 
                                                            
                                                        在沿海城市我们经常会接触到一个名?#30465;?#28023;关监管海关监管货物是指自进境之日起至办结海关?#20013;?#20026;止的进口货物自向海关申报起至出境止的出口货物自进境起至出境止的过境转运通运货物?#32422;?#20445;税货物暂时进出口货物和其他?#24418;?#21150;结海关?#20013;?#30340;进出境货物如来料加工项下进口的料件加工成品出口之前均接受海关监管如外商投资企业享受减免税优惠进口的机器设?#36127;?#20854;他物?#21097;?#38480;本企业自用超过一定年限后方可向海关申请解除监管海关法?#36820;?#19977;十七条规定海关监管货物未经海关许可不得开拆提取交付发运调换改装抵押质押留置转让更换标记移作他用或者进行其他处置人民法院判决裁定或者有关行政执法部门决定处理海关监管货物的应当责令当事人办结海关?#20013;?/span> 
                                                              1999
                                                        6月某法?#20309;?#25176;拍卖行拍卖一台资企业的三台机器另一台商廖某竞拍成功后法院查明这三台机器均属免税进口拍卖时尚在海关监管期内于是根据民事诉讼法?#36820;?#20108;百一十四条规定法院作出裁定撤销拍卖要求买受人退还机器领回拍卖款及利息廖某不服以拍卖程序合法且海关已解除监管为由诉至法院要求确认?#34892;?#20294;一审二审均被驳回
                                                        拍卖法的适用
                                                            
                                                        拍卖是一种特殊?#38382;?#30340;买卖按照特殊法优于一般法的原则凡与拍卖有关的纠纷应优先适用拍卖法
                                                        拍卖法?#36820;?#20845;十一条拍卖人委托?#23435;?#21453;本法第十八条第二款第二十七条的规定?#27492;得?#25293;卖标的的瑕疵给买受人造成损害的买受人有权向拍卖人要求赔偿属于委托人责任的拍卖人有权向委托人追偿拍卖人委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或品质的不承担瑕疵担保责任需要强调的是拍品存在权利瑕疵买受人不能依此条要求赔偿拍卖人亦不能依此条寻求免责该条文针对的只是拍品的真伪或品质上的瑕疵拍卖行切不可认为只要拍卖前宣布了瑕疵免责声明就万事大吉
                                                            
                                                        拍卖法?#36820;?#20116;十八条委托?#23435;?#21453;本法第六条的规定委托拍卖其没有所有权或者依法不得处分的物品或财产权利的应当依法承担责任拍卖人明知委托人对拍卖的物品或财产权利没有所有权或者依法不得处分的应当承担连带责任拍品存在权利瑕疵应适用此条规定
                                                        明知拍品存在瑕疵拍卖人需承担连带责任反之只要拍卖?#22235;?#35777;明其对权利瑕疵不明知就不应承担责任这一点似乎不难做到只要委托拍卖合同委托方出具的其他资料评估报告等书证上未注明委托?#23435;?#25152;有权或处分权拍卖人?#27492;?#23436;成举证责任从这一点看拍卖法偏向于保护拍卖人的利益
                                                            
                                                        我们知道利益受损的拥有所有权或处分权的公民法人或其他组织可以告委托?#23435;?#26435;委托但买受人应该告谁呢表面上看根据拍卖法?#36820;?#20116;十八条谁知晓谁负责委托人有第一性的告知义务他应当知道拍品存在权利瑕疵无论?#25105;?#20182;都不能对抗规则的制裁而拍卖人只要证明?#32422;?#19981;明知便可免责在拍卖人不明知的情况下买受人便只能去告委托人但这同样存在障碍从法理上?#25285;?#22996;托人与拍卖人之间是委托拍卖关?#25285;?#25293;卖人与买受人之间是买卖关?#25285;?#20080;受人与委托人之间不存在民事法律关系很多拍卖?#30340;?#20154;士认为拍卖行是中介机构拍卖行扮演的角色类似婚介把委托人和买受人撮合在一起收取一定的中介费有?#35009;?#38382;题双方自行解决法律界人士却认为拍卖行与委托拍卖人是委托关?#25285;?#32780;不是代理关?#25285;?#22240;为拍卖行不是以委托人的名义从事拍卖活动拍卖行与买受人发生的是买卖关?#25285;?#25293;卖行的行为类似于行纪?#20445;?#20854;行为的法律后果对外应由其承担而不可对抗善意的第三人实际上买受人不一定了解谁是委托人即便知晓直接去找委托人主张权利也难免吃闭门羹?#20445;?#22240;此从保护买受人的角度来看拍卖人必须先行负责而不能以委托人的过错推?#23545;?#20219;拍卖人承担责任后可以向委托人追偿
                                                            
                                                        根据拍卖法?#36820;?#20116;十八条拍卖人在明知拍品存在权利瑕疵的情况下承担的也只是连带责任而司法实践中即便拍卖人不明知也必须先行承担责任后果比连带责任更?#29616;ء?#20043;所以会出现这种矛盾答案只有一个拍卖法有缺陷
                                                        事后补救的效力 
                                                            
                                                        拍卖前拍品存在权利瑕疵成交后瑕疵涤除了?#34892;?#21527;
                                                            
                                                        拍卖前未征得所有权人或共有人同意成交后所有权人或共有人在获得补偿后又表示同意的应视作是对委托?#23435;?#26435;委?#34892;形?#30340;追认拍卖当然?#34892;?/span>
                                                            
                                                        再看看拍卖房产已设定抵押的情况下拍卖效力问题根据最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见试行第115条规定抵押物如由抵押人?#32422;?#21344;有并负责保管在抵押期间非经债权人同意抵押人将同一抵押物转让他人或者就抵押物价值已设置抵押部分再作抵押的其行为无效但是担保法?#36820;?/span>49条规定抵押期间抵押人转让已办理登记的抵押物的应当通知抵押权人并告知受让人转让物已抵押的情况抵押?#23435;?#36890;知抵押权人或者未告知受让人的转让行为无效根据特别法优于一般法的原则设定担保抵押房产的转让应当优先适用担保法的有关规定因此可以认为抵押人转让抵押物无须经抵押权人同意我国?#20923;?#24066;房地产管理法?#36820;?/span>37条并未将未经抵押权人同意列入不得转让房地产的情形之一亦可佐证这一结论
                                                            
                                                        那么转让抵押物未通知抵押权人或未告知受让人是否一定会导致转让行为无效根据担保法?#36820;?/span>49条答案是很明确的但最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释?#36820;?/span>67条规定抵押权存续期间抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的如果抵押物已经登记的抵押权人仍可以行使抵押权取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务使抵押权消灭受让人清偿债务后可以向抵押人追偿由此可以推断转让抵押物未通知抵押权人或未告知受让人并不一定导致转让行为无效表面上看最高人民法院司法解释与担保法的内容有不一致的地方笔者认为与其?#30331;?#32773;是对后者的修正不如说是一种补充前者是本着既要保护债权人合法利益又要维护善意第三人的合法利益稳定民事流转关系的原则制定出来的凸显了最高人民法院司法解?#22303;?#27963;实用具可操作性的优点当然要让拍卖的买受人代替债务人清偿债务使抵押权消灭不太现?#25285;?#22240;为拍卖的买受人是与拍卖行而非抵押人发生关?#25285;?#20182;没有理由在支付?#32422;?#20043;外再去替别人买单除非抵押物?#26376;?#21463;人意义重大具增?#30331;?#21147;或是买受人自信可从债务人处得到追偿 
                                                             
                                                        如果抵押?#23435;?#36890;知抵押权人或未告知受让人但在拍卖后将拍卖款用于偿还抵押权人债务拍卖行为?#34892;?#21527;笔者认为虽然最高人民法院司法解释只列明受让人代替还债的情况但抵押人用拍卖款优先偿付债权人使其债权消灭二者的精神意旨是一致的问题的关键是拍卖款必须足以使债权消灭否则抵押权人仍可行使抵押权
                                                            
                                                        综上拍卖抵押物无须征得抵押权人同意但未通知抵押人或未告知受让人一般应认定拍卖行为无效补救措施是清偿债务使抵押权消灭 
                                                            
                                                        法院查封物被拍卖的一般是债务人?#24674;?#34892;人擅自处分非查封法?#20309;?#25176;拍卖的情况很少因为法?#20309;?#25176;拍卖前通常先予查封债务人擅自处分查封物后又清偿债务的对其处分行为的效力问题有两种意见
                                                            
                                                        绝对无效论法院查封是公权力的表现债务人在查封期间仅对查封物拥有所有权但丧失处分权债务人擅自处分对抗的是国家强制力应认定其行为无效即便日后债权人撤回执行或法院撤销查封也不能使其变为?#34892;?/span>
                                                            
                                                        相对无效论债务人对查封物的处分仅对债权人申请执行人不发生效力对债务人委托拍卖人与拍卖人买受人间仍属?#34892;?#19968;旦债权人撤回执行或法院撤销查封拍卖合同履行的障碍已经消除从维护交?#35013;?#20840;角度出发应认定债务?#23435;?#25176;拍卖的处分行为?#34892;?/span> 
                                                            
                                                        笔者赞同相对无效论根据法律债务人擅自处分查封物的行为对债权人不发生效力这足以保障其权利如债务人清偿债务查封目的已经达到为兼顾查封撤销后债务人拍卖人和买受人的利益实无必要一概将债务人处分查封物的行为归于无效
                                                            
                                                        如果债务人委托拍卖人或拍卖人拍卖前隐瞒标的物被查封的事?#25285;?#20854;行为违背了诚实信用原则不论是查封撤销后买受人得知还是买受人得知后查封撤销买受人可以根据我国合同法?#36820;?#20116;十二条规定主张拍卖合同无效当然如果买受人对前一行为进行确认应认为双方在新的民事权利义务基础上达成了新的合同 
                                                        善意取得的适用 
                                                            
                                                        动产的善意取得指动产让与人与受让人间以移转所有权为目的由让与人将动产交付于受让人纵使让与人没有移转所有权的权利受让人以善意受让?#20445;?#20173;可取得其所有权不动产的善意取得指不动产登记册上记载的权利状态与实际不一致善意第三人因信赖登记册上的记载而发生交易从而取得不动产的所有权我国法律法规和司法解释未对善意取得的要件作明确规定对动产的善意取得学术界已形成共识对不动产则争议较大
                                                            
                                                        一种意见认为不动产物权以登记为公示方法权利归属十分明显不必以善意取得而对交?#35013;?#20840;加以特殊保护
                                                            
                                                        另一种意见认为我国房地产权籍登记管理中普遍存在产权证?#30133;?#30830;注明共有人如夫妻的情况已办抵押登记但资料显示并无抵押的情况也时有发生善意第三人因信赖登记册上的记载而发生交易其利益应当得到保护根据最高人民法院贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见试行?#36820;?/span>89条规定部分共有人擅自处分共有财产的一般认定无效但第三人善意有偿取得该项财产的应当维护第三人的合法权益对其他共有人的损失由擅自处分共有财产的人赔偿?#28909;?#35813;司法解释并?#30133;?#30830;指出只适用动产就可以推定同样适用不动产
                                                            
                                                        ?#25317;?#35760;对抗主义出发笔者认为不管是共有还是抵押只要未到房管部门登记或不动产登记册上?#20174;?#35760;载就不能对抗善意第三人反之,只要共有或抵押已经登记和记载第三人便不适用善意取得
                                                            
                                                        物权法专家王利明教授在他的物权法论一书中认为根据拍卖法?#36820;?/span>58条规定如果委托?#23435;?#25176;拍卖其无权处分的财产拍卖人明知委托?#23435;?#26435;处分而仍予拍卖则善意买受人可取得拍卖物品的所有权由委托人和拍卖人对真正的权利人负赔偿责任笔者认为这样理解?#34892;?#20559;差拍卖法?#36820;?/span>58条只是规定?#23435;?#25176;人和拍卖人谁知晓权利暇疵谁负责并?#30133;?#30830;买受人善意取得制?#21462;?#35299;除拍卖合同委托人拍卖人赔偿买受人损失如利息这也是承担责任的一种方式
                                                            
                                                        至于法院查封物被拍卖后买受人是否适用善意取得最高人民法院关于人民法院查封的财产被转卖是否保护善意取得人利益问题的复函ۣ1999?#27492;?#23383;第21号已经给出了明确答案人民法院依法查封的财产被转卖的?#26376;?#21463;人原则上不适用善意取得制?#21462;?#26368;高人民法院作出这样的解释基于以下几点原因 
                                                            1
                                                        法院保全裁定查封是保证判决得以实现的一种诉?#29616;?#24230;是以国家强制力为后盾的善意买受人在此对抗的是国家强制力而非真正的权利人如果适用善意取得国家强制力的权威无疑将受到损害
                                                            2
                                                        保护了善意买受人?#20984;?#19978;是对?#24674;?#34892;人非法处分行为的纵容对法院执行工作不利
                                                            3
                                                        参考其他法域的做法如台湾地区的强制执行法?#36820;?#20116;十一条实施查封后债务?#21496;?#26597;封物所为转移设定负担或其他有碍执行效果之行为对于债权人不生效力香港法律也认为只要法院已经实际执行扣押了债务人的财产则不论第三人是否知道扣押事实甚至令状的存在都不保护善意第三人其损失应向处分财产的债务人追索
                                                            
                                                        当然如果法院查封?#20013;?#19981;够完备如查封汽车未书面告知车管部门并请求协助限制转让公众很难知悉法院查封的事?#25285;?#23545;这种情况根据最高人民法院的意见处理时对申请执行人和买受人的利益均应给予?#23637;ˣ?#20855;体可对查封物或其变价款在申请执行人和买受人之间进行公平合理分配 

                                                            
                                                        拍卖成交后得知拍品存在权利瑕疵拍卖行必须积极应对首先要控制拍卖款安抚买受人然后寻找根源分清责任对是否解除拍卖合同一定要慎重考虑权衡利?#20303;?#22914;果委托拍卖方是法院则由法院出面协调问题往往能顺利解决



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                                                        ʽʶ